CÁCH THỰC HIỆN

ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT CHUYÊN SÂU

TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN & CƠ SỞ HẠ TẦNG

Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu trong lĩnh vực Bất động sản và Cơ sở hạ tầng là gì?

“Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu” (Technical Due Diligence - TDD) là quy trình nghiên cứu, phân tích và tìm hiểu giúp người mua, người dùng hoặc nhà đầu tư thu thập thông tin cần thiết về điều kiện vật chất và kỹ thuật của tài sản. Đây là một quy trình thiết yếu trong bất kỳ giao dịch đầu tư nào.

Để đảm bảo tài sản giao dịch là một khoản đầu tư đáng tin cậy và an toàn là rất quan trọng và cần thiết. Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu là hình thức đánh giá độc lập của bên thứ ba, giúp người mua xác định những rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh trong quá trình thực hiện dự án đồng thời ước tính chi phí quản lý, bảo trì và sửa chữa tài sản trong tương lai. Tất cả những thông tin này có thể được hiểu và sử dụng như một phần của báo cáo nghiên cứu tính khả thi của dự án (còn được gọi là nghiên cứu tiền khả thi).

Tại sao Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu là cần thiết?

Những yếu tố chính đảm bảo khả năng sinh lời lâu dài của tài sản là tình trạng và khả năng tối ưu các chức năng phù hợp nhu cầu sử dụng. Tài sản sẽ không mang lại lợi ích đầu tư tốt nếu không được tối đa hóa tiện ích và hiệu quả sử dụng. Tình trạng của tài sản, khấu hao cũng có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị sử dụng theo thời gian.

Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu là một bước quan trọng để giảm thiểu tối đa các rủi ro trước khi chuyển nhượng, sáp nhập, tái cấu trúc hoặc mua lại quyền quản lý của bất kỳ giao dịch tài sản nào. Hoạt động này giúp khách hàng hiểu kỹ hơn về tình trạng kỹ thuật thông qua việc nghiên cứu các tài liệu có sẵn và đánh giá kỹ lưỡng các khía cạnh thiết yếu sau:

Đối với các Tòa nhà hiện có:

• Tính phù hợp so với mục đích sử dụng;
• Những điểm không phù hợp/ không tuân thủ quy định của Nhà nước và các tiêu chuẩn hiện hành;
• Những thiếu sót hay lỗi kỹ thuật có thể ảnh hưởng đến hoạt động của tòa nhà trong khoảng thời gian ngắn hạn, trung hạn hoặc dài hạn;
• Yêu cầu về việc sửa chữa các thiếu sót do công tác bảo trì không được lập kế hoạch đầy đủ, sử dụng sai mục đích, không đủ năng lực hoặc không tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn.

Đối với Bất động sản đất nền:

• Tính phù hợp so với mục đích sử dụng;
• Những tác động xấu từ vị trí, môi trường và điều kiện đất đai đối với mục đích phát triển của dự án;
• Những Tiện ích và Cơ sở hạ tầng, bao gồm nguồn điện, nguồn nước, hệ thống thoát nước mưa và nước thải, hệ thống xử lý nước thải, kết nối tiện ích, v.v..
• Dự thảo Thiết kế khả thi (nếu được yêu cầu), bao gồm kế hoạch tổng thể sơ bộ, giải pháp kết cấu, nhu cầu cơ sở hạ tầng tiện ích.

Từ đó, kết quả đánh giá kỹ thuật chuyên sâu cung cấp cho khách hàng cơ sở vững chắc để đàm phán giá trị hoặc chia sẻ rủi ro trước khi ký kết thỏa thuận hoặc hợp đồng. Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu giúp khách hàng xác định các vấn đề tiềm ẩn về tình trạng của tài sản và ngăn ngừa tối đa tổn thất tài chính có thể xảy ra.

Quy trình đánh giá kỹ thuật tài sản như thế nào?

Với mỗi giao dịch cụ thể chúng tôi đều có quy trình riêng biệt phù hợp. Điều quan trọng là phạm vi công việc phải được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu của từng khách hàng. Những yếu tố quan trọng bao gồm: nghiên cứu tài liệu liên quan và kiểm tra hiện trường.

Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu bắt đầu bằng việc đánh giá hiện trường để xác định tình trạng hiện tại và tính phù hợp cho mục đích sử dụng. Điều này đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ chuyên nghiệp để quá trình kiểm tra kỹ lưỡng nhất, từ đó xác định bất kỳ vấn đề hoặc thiếu sót nào có thể ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động hoặc tính toàn vẹn của tài sản. Sau khi kiểm tra, chúng tôi sẽ cung cấp một báo cáo chi tiết bao gồm các đánh giá và đề xuất giúp khách hàng xác định các bước làm cần thiết tiếp theo.

Ngoài ra, các bản vẽ kỹ thuật và tài liệu thiết kế của tài sản cũng cần được đánh giá để xác định việc tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định xây dựng của địa phương.

Đối với các tòa nhà hiện có:

• Thu thập và đánh giá tài liệu;
• Đánh giá thiết kế ;
• Giám định kiến trúc & ngoại thất;
• Giám định công trình dân dụng & kết cấu: Kiểm định và đánh giá chất lượng công trình; Kiểm tra khả năng chịu tải của kết cấu công trình;
• Kiểm tra cơ & điện: hệ thống HV, MV và LV, hệ thống HVAC, hệ thống lắp đặt hệ thống ống nước & vệ sinh, hệ thống an toàn phòng cháy chữa cháy;
• Đánh giá môi trường chung;
• Ước tính chi phí CAPEX;
• Hỗ trợ Chủ đầu tư: Quản lý dự án và Giám sát thi công trong giai đoạn cải tạo/ nâng cấp/ sửa chữa (nếu có yêu cầu).

Đối với Bất động sản đất nền:

• Thu thập và đánh giá tài liệu;
• Khảo sát và thí nghiệm đất nền;
• Khảo sát địa hình và phân ranh giới công trình;
• Đánh giá rủi ro lũ lụt;
• Khảo sát tình trạng địa hình bao gồm thông tin vị trí vật lý, môi trường địa phương, cơ sở hạ tầng tiện ích (giao thông vận tải, nguồn điện, nguồn nước, hệ thống thoát nước mưa và nước thải, hệ thống xử lý nước thải, kết nối tiện ích, v.v.);
• Dự thảo Thiết kế sơ bộ: kế hoạch tổng thể sơ bộ, giải pháp kết cấu, hạ tầng và tiện ích;
• Dự toán chi phí.

Những lưu ý khi tiến hành Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu

• Thiết bị và Hệ thống - Cần đánh giá chính xác hiện trạng để xác định mức độ tương thích với hoạt động kinh doanh và nhu cầu của khách hàng.
• Tiện ích - Các tiện ích gắn liền với tài sản cần được kiểm tra để xác định tính phù hợp với mục đích sử dụng. Ngoài ra, hệ thống điện và nước cũng cần được đánh giá để đảm bảo rằng chúng đáp ứng các yêu cầu của địa phương.
• Điều kiện môi trường - Các tiện nghi, cảnh quan và các tòa nhà xung quanh của tài sản cần được đánh giá để đảm bảo nó được duy trì tốt và đáp ứng các tiêu chuẩn địa phương. Việc xác minh tài sản nằm trong khu vực có đầy đủ các dịch vụ công cộng, chẳng hạn như điện, nước và giao thông vận tải cũng là cần thiết.

Điều quan trọng là Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu phải được tiến hành trước khi đưa ra bất kỳ quyết định quan trọng nào để giúp khách hàng hiểu rõ hơn về dự án tiềm năng của mình. Bằng cách xác định tình trạng của tài sản và xác định mức độ phù hợp với mục đích sử dụng của tài sản. Đánh giá kỹ thuật chuyên sâu mang lại cho khách hàng báo cáo khách quan và đưa ra quyết định đúng đắn đồng thời đảm bảo lợi tức đầu tư tốt nhất.